売れない時代になる~これから家を売るなら査定だけでは不十分

2016年7月1日に国税庁から路線価が発表され、全国平均がリーマンショック以来、8年ぶりに上昇しました。それなら、これから不動産がもっと売れるようになるのでは!!と思ってしまいますが、不動産はそんなに簡単には売れないんです。というよりも簡単に売れる物件と売れない物件との差が大きくなっているように感じます。これは路線価の発表でも傾向がでています。

二極化している現状~これから不動産の売却はどうなっていく?

実は前年の路線価の発表で上昇したのが、東京、埼玉、神奈川、千葉、愛知、京都、大阪、沖縄、宮城、福島の10都府県でしたが、今回の発表では北海道、広島、福岡、熊本の4つが追加され計14都道府県が上昇しました。被災地を除けば、全て都市部に集中している事がわかります。では他の県は?というと下落しているわけです。全国平均で前年比0.2%上昇したので、都市部の上げ幅が拡大し、その他の地域はさらに下がった事になるので二極化が進んでいると言えるわけです。

この現状を考えると今後不動産売却は都市部では売却しやすい状況ですが、地方では売却がさらにきつくなると考えられます。

売れない時代でも不動産を売る為に必要な事

以前であれば、どんな不動産であっても一つは必ず良い箇所があるはずと考え、売却していく事で売れない物件であっても、根気強く続ければ売れたりしました。

「物件の売りを考えるのは当たり前」

と思いますが、この「物件の売り」を考えるのが大変になってきているんです。新築物件の価格が高い事から、比較的価格が低い中古物件を探す人が増え、中古の需要が高くなってきているのですが、同様に売却物件の数も多くなってきています。売り出し物件数は増加傾向ですが、すべてが売れる訳ではありません。売買されれば物件の数は減ってきますが、売り出し中の物件が増えている状況です。

「物件の売り」は現在売りに出ている不動産の中で、その物件にしかない良い所!ですが、売り出し物件の数が増えてくると、同じような「売り」を持った物件が多くなってきます。

物件の売りとなるポイント

・駅から近い
・眺望が良い
・築浅物件
・生活環境がよい
・利便性が高い
・治安が良い
・地盤が強い
・日当たりが良い
・アイランドキッチン
・設備が最新
・管理がしっかりしている

など、色々あるので、売りとなるポイントを考える事自体は難しい事ではありません。しかし同じようなポイントを売りにしてしまうと、最終的に価格競争になってしまいます。できれば高値で売りたいと思うはずなので、値下げして売る事が本当に良い事なのかは売主の目線で考えた場合、疑問が残ります。

ここで重要となってくるのが、売却する際に仲介を依頼する不動産会社です。不動産を売る場合、担当の営業マンと一緒にどのように売っていくかの戦略を考えますが、売主で売却経験のある人は少ないので、営業マンの経験・知識がとても重要になってきます。

高値売却の必勝パターン→「複数の会社の査定価格を比較する」だけでは不十分

高値で売る為に一番重要だと考えられるのが「どの不動産会社と契約するか」という事。媒介契約を締結した不動産会社次第で高く売れる、低い価格で売る事になるかが決まってきます。

今までであれば、複数の不動産会社に査定依頼して、査定価格を比較して一番高く売ってくれる業者に仲介を依頼すれば、ある程度納得できる価格で売却する事ができていました。

しかし、ライバル不動産が増えてくると、これまでと同じように売却していては差別化できず上述したように、同等のマンションで売りとなるポイントも同じ様な場合、価格で比較する事になってしまいます。そこで重要となるのが、どのような戦略でどのようなターゲットを設定して売却していくかを考えられる不動産業者です。例えばですが、玄関から入ったときに暗い印象がするなら、明るくなるように演出するなど、購入希望者がどのように考えるのかを想像した上で戦略を練れる営業マンを選定する必要があります。

アメリカでは当たり前にように利用されている方法の一つとして「ホームステージング」というのがあるのですが、これは現在の家をマンションのモデルルームのように演出する方法で費用はかかりますが、高く早く売却できるというデータもあり、日本でも利用している会社が増えてきています。他と差別化できる売りが無いなら、売りを作るという考え方もできます。このような提案をしてくれる不動産会社に依頼した方が売れやすいと思いませんか?
ホームステージングとは

複数の不動産会社に家 売る 査定をしてもらい査定価格を比較するのは大事なのですが、査定額に対する根拠とどの購入層に向けてどのように販売していくのかをしっかりと考えてくれる不動産会社を今後選んでいかないと、さらに売る事が難しくなってくるでしょう。